Klage auf zukünftige Miete oder Nutzungsentschädigung

Bei den meisten Räumungsklagen werden nur die bis zur Klageerhebung angefallenen Mietrückstände bzw. die offene Nutzungsentschädigung eingeklagt. Von der Möglichkeit, neben den Rückständen auch die künftige Miete bzw. Nutzungsentschädigung einzuklagen, wird nur selten Gebrauch gemacht, sodass diese prozessuale Gestaltungsvariante im Folgenden nochmals erläutert wird.

Die Zulässigkeit einer Zahlungsklage auf zukünftige Leistungen aus dem Mietverhältnis ergibt sich dem Grunde nach aus § 259 ZPO. Die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Klage auf künftige Miete oder Nutzungsentschädigung i.S.v. § 259 ZPO sind, dass

der Kläger über einen rechtmäßigen Anspruch verfügt, aus dem sich die künftig wiederkehrenden Leistungen ergeben; bei einer Klage auf künftige Miete/Nutzungsentschädigung ergibt sich der Anspruch aufgrund des Mietvertrags aus § 535 Abs. 2 BGB;

die eingeklagte künftige Leistung bereits der Höhe nach bestimmbar ist; dies ist bei künftiger Miete/Nutzungsentschädigung aufgrund der vertraglichen Vereinbarung sowie § 546a Abs. 1 BGB in der Regel unproblematisch;

die Besorgnis der künftigen Leistungsverweigerung durch den Schuldner Davon kann nach der Rechtsprechung ausgegangen werden, wenn der Mieter den Zahlungsanspruch des Vermieters ernstlich bestreitet (BGHZ, 5, 342; BGH, NJW 1999, 954) oder die Besorgnis der künftigen Zahlungsunfähigkeit oder -willigkeit des Mieters besteht (OLG Dresden, NZM 1999, 173; AG Charlottenburg, GE 2006, 1047; a. A. OLG Koblenz, FamRZ 1980, 583: kein Sich-Entziehen) oder der Mieter ständig unpünktlich zahlt (AG Kerpen, WuM 1991, 439) oder sich der Mieter rechtswidrig auf einen Mietminderungsanspruch beruft oder eine Zahlungsunfähigkeit des Mieters bereits eingetreten ist, zumindest dann, wenn ein Mietrückstand in Höhe eines vielfachen einer Monatsbruttomiete aufgelaufen sei (BGH, NJW 2003, 1395; BGH v. 04.05.2011 – VIII ZR 146/10).

Demgegenüber sollen die bloße derzeitige Nichtleistung des Mieters oder die Besorgnis der Vollstreckungsvereitelung oder die Ankündigung einer Primäraufrechnung ohne das Hinzutreten weiterer Umstände für die Annahme einer Besorgnis der künftigen Leistungsverweigerung des Mieters nicht ausreichen.

Da der Vermieter bei Räumungsklagen zumeist darauf angewiesen ist, so schnell wie möglich den Räumungstitel zu erhalten, um die Mietsache zurückzubekommen und sie weitervermieten zu können, sollte eine Klage auf künftige Leistung nur dann erfolgen, wenn die o.g. Voraussetzungen erfüllt sind und einfach nachgewiesen werden können. Andernfalls kann eine umfangreiche Beweisaufnahme erforderlich werden, die das gesamte Verfahren in die Länge zieht. Zudem gilt es zu beachten, dass der Mieter gegen die spätere Vollstreckung einwenden kann, wieder zahlungsfähig zu sein, was die Vollstreckung des Titels auf künftige Leistung verhindern kann.

Neben der Klage auf künftige Leistung, besteht weiterhin die Möglichkeit, zunächst nur den Räumungsanspruch nebst den bis zu Klageerhebung aufgelaufenen Mietrückständen einzuklagen und die bis zur Räumung entstandene offene Nutzungsentschädigung sowie eventuelle Schadensersatzansprüche oder nicht gezahlte Betriebskostennachforderungen später im Wege des gerichtlichen Mahnverfahrens titulieren zu lassen.

Sollte der Mieter gegen den Mahnbescheid keinen Widerspruch und gegen den anschließenden Vollstreckungsbescheid auch keinen Einspruch einlegen, sodass die Durchführung eines streitigen Verfahrens nicht erforderlich wird, ist dieses Vorgehen für den Vermieter grundsätzlich kostengünstiger im Vergleich zu einer Klage auf künftige Leistungen. Dieser Gesichtspunkt dürfte insbesondere dann eine wesentliche Rolle spielen, wenn anzunehmen ist, dass der Mieter trotz Verurteilung die Verfahrenskosten nicht tragen kann. Sofern der Mieter jedoch über pfändbares Vermögen verfügt und der Zugriff weiterer Gläubiger darauf oder der Verbrauch durch den Mieter verhindert werden soll, ist die Klage auf künftige Leistung vorzugswürdig.

Eva-Maria Meichsner

Rechtsanwältin