Leistungsänderungen nach dem neuen Bauvertragsrecht

Am 01.01.2018 treten die Neuregelungen zum Bauvertragsrecht im BGB in Kraft. Es ist daher höchste Zeit sich mit den Auswirkungen für die eigenen Bauverträge auseinanderzusetzen.

Eine der signifikantesten Änderungen sind die Regelungen in den §§ 650b bis 650d BGB, die sich mit Leistungsänderungen im Bauvertrag beschäftigen. Eine Leistungsänderung liegt dann vor, wenn aufgrund von Planänderungen oder technologischen Änderungen vom Unternehmer eine andere Leistung gefordert wird als ursprünglich vereinbart.

Bislang war nach dem Werkvertragsrecht in einem BGB-Bauvertrag eine Änderung der geschuldeten Leistung nur durch eine einvernehmliche Vertragsänderung möglich. Soweit es zu einer solchen Nachtragsvereinbarung nicht kam, konnte der Vertrag nur ordentlich gekündigt werden.

§ 650 Buchst. b sieht nun ein Anordnungsrecht des Bestellers vor, wenn eine einvernehmliche Regelung über die Änderung und die zu leistenden mehr- oder minder Vergütungen nicht zustande kommt.

Das Gesetz schreibt vor, dass der Unternehmer ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütungen zu erstellen hat, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Erst wenn die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung erzielt haben, kann der Bauherr die Änderungen einseitig anordnen. Die Anordnung hat in Textform zu erfolgen. Der Unternehmer ist dann verpflichtet der Anordnung des Bauherrn nachzukommen. Für diesen Fall regelt dann § 650c BGB die Anpassung des Vergütungsanspruchs des Unternehmers.

Problematisch erscheint zunächst die Tatsache, dass ein Anordnungsrecht erst nach Ablauf von 30 Tagen, in denen eine Einigung angestrebt werden soll, besteht. Die Zeitspanne von 30 Tagen ist aus Bauherrensicht vom Gesetzgeber sehr lang gewählt. Für den Bauunternehmer kann die Ausschöpfung der 30-Tage-Frist daher der Ansatzpunkt sein, an dem auf den Bauherrn Druck für eine Einigung ausgeübt werden kann. Im schlechtesten Fall kommt das Bauvorhaben zum Stillstand, weil die 30-Tage-Frist nicht abgelaufen ist und eine Einigung nicht erzielt werden kann.

Wichtig ist, dass die 30-Tage-Frist nur durch ein formgerechtes Änderungsbegehren überhaupt ausgelöst wird. Demzufolge muss die Änderung zumindest in Textform gefordert werden und soweit der Bauherr selbst für die Planung verantwortlich ist, auch eine geänderte Planung mit vorgelegt werden. Ob die 30-Tage-Frist bei einem offenen Dissens abgekürzt werden kann, lässt sich dem Gesetzestext nicht entnehmen. Diese Frage wird sicherlich durch die Rechtsprechung geklärt werden müssen.

Soweit eine einseitige Änderungsanordnung wirksam erfolgt ist, besteht ein Anspruch auf Anpassung der Vergütung gemäß § 650c BGB.

Der geänderte Aufwand ist nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn zu ermitteln. Es ist demnach ein Vergleich der bisherigen Kosten und der tatsächlich erforderlichen neuen Kosten beim Unternehmer notwendig. Der Unternehmer kann hinsichtlich der bisherigen Kostenansätze auf eine hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen. Dabei gilt nach § 650c Abs. 2 S. 2 BGB die Vermutung, dass die in der hinterlegten Urkalkulation enthaltenen Beträge den tatsächlichen Verhältnissen entsprechen.

Gemäß § 650c Abs. 3 BGB kann der Unternehmer bei der Berechnung von Abschlagszahlungen 80 % der in einem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben.

Streitigkeiten über das Anordnungsrecht oder die daraus resultierende Vergütungsanpassung können im Rahmen einer einstweilen Verfügung ausgetragen werden. Dies sieht der neu geschaffene § 650d BGB vor.

Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass das Verfahren für eine einseitige Leistungsänderung relativ langfristig und für den Bauherrn mit einigen Risiken verbunden ist. Die bislang erprobte Regelung in § 2 VOB/B erscheint aus Bauherrensicht praktikabler. Für die Zukunft stellt sich jedoch die Frage, ob die Regelung aus § 2 VOB/B wegen der Abweichung von den Vorgaben des neuen Bauvertragsrechts als unangemessen benachteiligend angesehen wird, was dazu führen könnte, dass sie zumindest in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam ist.

Bis zum Vorliegen der ersten Rechtsprechung zu den neuen gesetzlichen Regelungen werden Bauherren und auch Bauunternehmer mit einer gewissen Rechtsunsicherheit leben müssen.

Martin Alter

Rechtsanwalt

Kanzleiforum 12/2017
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz