Mieterhöhung anhand von Vergleichswohnungen –  ein Überblick

Dem Vermieter ist es möglich, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hierbei gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Die ortsübliche Vergleichsmiete bemisst sich demnach anhand von fünf Wohnwertmerkmalen.

Soweit die Mieterhöhung auf das Begründungsmittel der Vergleichswohnungen gestützt wird, gibt es einige Besonderheiten bei den Anforderungen an die Vergleichswohnungen zu beachten. Das Gesetz verlangt, dass die Wohnungen nur „vergleichbar“ und nicht „identisch“ sein müssen. Dabei ist ein großzügiger Maßstab anzulegen. Denn die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern soll dem Mieter lediglich Hinweise auf die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens geben und ihn in die Lage versetzen, dieses zumindest ansatzweise nachzuvollziehen.

Die Vergleichbarkeit muss auch nicht hinsichtlich aller fünf Wohnwertmerkmale gegeben sein; erforderlich ist vielmehr eine Gesamtschau. Die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen müssen grundsätzlich dem örtlichen Wohnungsmarkt angehören. Unter örtlichem Wohnungsmarkt ist das Gebiet der politischen Gemeinde gemeint. Gibt es in der Gemeinde aber keine Vergleichswohnungen, so besteht für den Vermieter keine Verpflichtung, ein Sachverständigengutachten einzuholen. In einem solchen Fall darf der Vermieter ausnahmsweise auf Vergleichswohnungen aus einer Nachbargemeinde zurückgreifen, wenn in der eigenen Gemeinde keine Vergleichswohnungen vorhanden sind.

Allerdings muss daraufhin substantiiert vorgetragen werden, dass und warum keine Vergleichswohnungen in der Gemeinde zur Verfügung standen. Auf die sich zu beziehenden Vergleichswohnungen können aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen. Auch können sich die Wohnungen in demselben Haus, in dem die Mieterhöhung durchgeführt werden soll, befinden. Jedoch ist es notwendig, mindestens drei vergleichbare Wohnungen zu benennen, deren Miete so hoch ist, wie die begehrte Mieterhöhung in Zukunft ausfallen soll.

Bei der Benennung der Vergleichswohnungen ist es nicht notwendig, die Namen der Mieter oder ggf. des anderen Vermieters zu nennen, soweit die Vergleichswohnungen ohne weitere Schwierigkeiten identifiziert und gefunden werden können. Sollten sich auf der Etage der Vergleichswohnung mehrere Wohnungen befinden, ist die exakte Lage (links / mitte / rechts) zu benennen.

Zusammenfassend ist nochmals auszuführen, dass an die Vergleichswohnungen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Es ist notwendig, dass in der Gesamtschau anhand der fünf Wohnmerkmale des § 558 BGB eine Vergleichbarkeit gegeben ist.

 

Michelle Freitag
Rechtsanwältin