Neuregelungen im Räumungsverfahren und bei der Räumungsvollstreckung aufgrund der Mietrechtsreform – Teil 2 –

Wie bereits angekündigt, werden im Anschluss an die im Kanzleiforum, Ausgabe Juni 2013 dargestellten Neuerungen im Räumungsverfahren nun die Neuregelungen in Folge der Mietrechtsreform bei der Räumungsvollstreckung vorgestellt.

Ziel der Neuregelungen war die gesetzliche Verankerung des sog. „Berliner Modells“, um dem Vermieter ein Instrument an die Hand zu geben, mit dem die meist erheblichen Räumungskosten minimiert werden können. Der Gesetzgeber hat dem Gläubiger jedoch das Wahlrecht zwischen der klassischen Räumung nach § 885 ZPO und der vereinfachten Räumung nach dem – neu eingefügten – § 885a ZPO belassen. Im Rahmen der Mietrechtsreform wurde dabei auch § 885 ZPO überarbeitet.

1. Änderungen bei der „klassischen“ Räumung, § 885 ZPO

Der Gerichtsvollzieher durfte bisher die in der zu räumenden Wohnung vorgefundenen Sachen nur dem Mieter selbst, dessen Bevollmächtigten oder einer zu dessen Familie gehörenden oder dienenden Person übergeben. Nunmehr ist der Personenkreis in § 885 Abs. 2 ZPO auch auf erwachsene ständige Mitbewohner des Mieters ausgedehnt worden.

Zudem stellt der Gesetzgeber in § 885 Abs. 3 ZPO klar, dass der Gerichtsvollzieher die Schuldnersachen nicht nur dann aus der Wohnung in die Pfandkammer zu verbringen lassen hat, wenn keine zur Entgegennahme berechtigte Person anwesend ist, sondern auch, wenn diese zur Entgegennahme nicht bereit ist.

Nunmehr ist auch gesetzlich ausdrücklich verankert, dass der Gerichtsvollzieher das Recht zur unverzüglichen Vernichtung von Sachen hat, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht. Von diesem Vernichtungsrecht sind jedoch nur Abfall und Unrat erfasst; nicht jedoch wertlose oder im gegenwärtigen Zustand nicht gebrauchsfähige Gegenstände, deren weitere Verwendung durch den Schuldner bei Betrachtung durch einen objektiven Dritten nicht von vornherein ausgeschlossen werden kann.

Die Aufbewahrungsfrist in § 885 Abs. 4 ZPO wurde von bisher zwei Monaten auf einen Monat verkürzt. Zudem stellt der Gesetzgeber klar, dass die Verwertung der Sachen durch Gerichtsvollzieher nach §§ 814, 817 ZPO durch öffentliche Versteigerung erfolgen muss.

2. Änderungen bei der sog. „Berliner Räumung“, § 885a ZPO

Die durch die Praxis entwickelte und letztlich von der Rechtsprechung akzeptierte sog. Berliner Räumung, bei der Gläubiger seinen Räumungsanspruch auf die Herausgabe der Wohnung beschränkt, erforderte bisher die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts an den in dem Mietobjekt befindlichen Sachen des Schuldners. Vielfach befanden sich jedoch keine pfändbaren Sachen des Schuldners in der Wohnung. Nunmehr hat der Gesetzgeber mit dem neu eingeführten § 885a ZPO eine gesetzliche Grundlage geschaffen, wonach der Gläubiger den Vollstreckungsauftrag auf die Besitzverschaffung an dem Mietobjekt beschränken kann, ohne dass er sich auf sein – vermeintliches – Vermieterpfandrecht berufen muss.

Zudem wollte der Gesetzgeber mit den Neuregelungen mehr Rechtssicherheit für Gläubigerschaffen, wie mit den sich in dem Mietobjekt befindlichen Sachen zu verfahren ist.

Dazu wurde in § 885a Abs. 2 ZPO eine Dokumentationspflicht des Gerichtsvollziehers eingeführt. Dieser hat die frei ersichtlichen beweglichen Sachen im Vollstreckungsprotokoll zu dokumentieren und kann zusätzlich eine Fotodokumentation erstellen. Diese Unterlagen muss der Gerichtsvollzieher dem Gläubiger aushändigen, der damit eine Urkunde erhält, mit der er später beweisen kann, welche Sachen sich in dem Mietobjekt befanden. Unklar ist bereits jetzt, was im Einzelfall unter „frei ersichtlich“ zu verstehen ist und inwieweit der Gerichtsvollzieher verpflichtet ist, z. B. vorhandene Schränke zu öffnen und deren Inhalt zu protokollieren.

Nachdem der Gläubiger den Besitz an dem Mietobjekt wiedererlangt hat, trifft ihn eine Verwahrungspflicht an den vorgefundenen Sachen. Eine Ausnahme davon besteht nach § 885a Abs. 3 Satz 2 ZPO an den beweglichen Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht. Diese darf der Gläubiger unverzüglich vernichten. Hinsichtlich dieses Vernichtungsrechtes geltend die gleichen Grundsätze wie für das Vernichtungsrecht des Gerichtsvollziehers nach § 885 Abs. 3 Satz 2 ZPO. Der Gläubiger muss also zunächst die vorgefundenen Sachen nach aufzubewahrenden und zu vernichtenden Sachen trennen. Dabei räumt der Gesetzgeber dem Gläubiger eine Haftungserleichterung ein, wonach dieser nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haftet.

Nach dem Gesetzeswortlaut des § 885a Abs. 4 ZPO muss der Gläubiger hinsichtlich der aufzubewahrenden Sachen einen Monat abwarten. Fordert der Schuldner die Sachen in dieser Frist beim Gläubiger ab, so muss jener diese an den Schuldner herausgeben, soweit er kein Pfandrecht an den Sachen geltend machen kann und macht. Anschließend verwertet der Gläubiger die Sachen nach den §§ 372 ff BGB, d. h. nach den Grundsätzen der Hinterlegung. Diese erfordert in der Regel eine öffentliche Versteigerung. Sachen, die dem Vermieterpfandrecht tatsächlich unterliegen, sind – wie bisher – entsprechend nach den §§ 1257, 1233 – 1240 BGB zu verwerten, auch wenn der Gesetzgeber dies nicht ausdrücklich in § 885a Abs. 4 ZPO ausgeführt hat. Sachen, die nicht verwertet werden können, kann der Gläubiger nach § 885a Abs. 4 Satz 4 ZPO vernichten, wobei die neu geschaffene Haftungsbeschränkung hier zur Anwendung gelangt.

3. Fazit

Die – zumeist klarstellenden – Neuregelungen in § 885 ZPO sind begrüßenswert und stellen die gesetzliche Verankerung der bisherigen Praxis dar. Auch die gesetzliche Verankerung der sog. Berliner Räumung und die Abkopplung von dem Vermieterpfandrecht sind begrüßenswert. Ob die Neuregelungen bzgl. der Rechte und Pflichten des Gläubigers an den im Mietobjekt verbliebenen Sachen mehr Rechtssicherheit für den Gläubiger schaffen und eine schnellere Verwertung/ Vernichtung ermöglichen, bleibt abzuwarten und ist eher kritisch zu bewerten.

Weiterführende Erläuterungen zu der sog. „Berliner Räumung“ finden Sie auf der Homepage der Kanzlei im Themenpool und im geschützten Servicebereich unter der Rubrik „ZV/ Forderungsbeitreibung“.

Jana Wegert
Rechtsanwältin

im Kanzleiforum 09/2013

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz