Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB – Was sollte der Vermieter beachten?

Häufig gibt der Mieter trotz Beendigung des Mietvertrages die Mietsache nicht oder in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand an den Vermieter zurück. In diesem Fall stellt sich für den Vermieter die Frage, ob und in welcher Höhe er von dem ehemaligen Mieter eine Entschädigung für die Zeit bis zur tatsächlichen Herausgabe verlangen kann. Der Gesetzgeber hat die Antwort in § 546 a Abs. 1 BGB gegeben.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass zwischen dem Vermieter und Mieter ein wirksames Mietverhältnis bestanden hat und dieses wirksam beendet worden ist. Zudem muss der Mieter die Mietsache dem Vermieter vorenthalten.

Vorenthaltung der Mietsache

Eine Vorenthaltung i. S. d. § 546 a Abs. 1 BGB liegt nur vor, wenn der Mieter seine Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nicht erfüllt und der Vermieter und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Beide Voraussetzungen können in der Praxis problematisch sein.

Seine Rückgabeverpflichtung erfüllt der Mieter nur, wenn er den Besitz an der Mietsache vollständig aufgibt und dem Vermieter unmittelbaren Besitz daran verschafft, d. h. der Vermieter wieder uneingeschränkt über die Mietsache verfügen kann. In der Praxis stellt der Vermieter häufig bei der Abnahme der Wohnung fest, dass der Mieter die Wohnung nicht vollständig beräumt hat. Befinden sich nur noch einzelne Gegenstände in der Wohnung und übergibt der Mieter dem Vermieter alle Schlüssel, hat der Mieter seine Rückgabepflicht – wenn auch schlecht – erfüllt, so dass kein Vorenthalten vorliegt. Hat der Mieter jedoch in größerem Umfang Sachen in der Wohnung zurückgelassen, muss immer im konkreten Einzelfall beurteilt werden, ob es sich nur um eine Teilräumung handelt, oder ob der Mieter seine Rückgabeverpflichtung nur schlecht erfüllt hat.

Zudem muss der Mieter zur Erfüllung seiner Rückgabepflicht nicht nur die Wohnung beräumen, sondern grundsätzlich dem Vermieter auch alle ihm überlassenen und von ihm beschafften Schlüssel übergeben. Behält der Mieter noch einzelne Schlüssel – um z. B. um die noch verbliebenen Gegenstände aus der Wohnung zu entfernen – bekundet aber gegenüber dem Vermieter, den Besitz an der Wohnung aufzugeben, so hat er seine Rückgabeverpflichtung erfüllt und es liegt kein Vorenthalten der Mietsache vor.

Selbst wenn der Mieter jedoch seine Rückgabeverpflichtung nicht erfüllt, liegt ein Vorenthalten der Mietsache nur dann vor, wenn der Vermieter auch den Willen zur Rücknahme der Mietsache hat. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 12.07.2017 nochmals bestätigt, dass dieser Rückerlangungswille des Vermieters fehlt, wenn der Vermieter die Kündigung des Mieters für unwirksam hält und daher vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgeht, BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16. Wenn der Vermieter den Mietvertrag nicht als beendet ansieht, will er eine Räumung nicht verlangen und die Mietsache gerade nicht zurücknehmen. Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter die Rücknahme der Mietsache kategorisch ablehnt. Es ist unerheblich, ob der Mieter seinerseits seine Rückgabeverpflichtung erfüllt hat. Macht der Vermieter später einen Anspruch gegen den Mieter auf Zahlung von Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB geltend, genügt dies nicht, um nun einen Rücknahmewillen des Vermieters anzunehmen.

Der Rücknahmewille des Vermieters fehlt auch dann, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache ablehnt, weil sich nach seiner Meinung die Mietsache nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet, der Vermieter die Rückgabe vereitelt, der Vermieter sein Vermieterpfandrecht ausübt und so den Mieter an der Beräumung der Mietsache hindert, der Vermieter dem Mieter die Mietsache wieder überlässt, um Schönheitsreparaturen auszuführen oder der Vermieter trotz eines vollstreckbaren Räumungstitels über einen längeren Zeitraum keine Vollstreckungsmaßnahmen unternimmt.

Höhe der Entschädigung

Besteht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB, kann der Vermieter von seinem ehemaligen Mieter die vereinbarte, zuletzt geschuldete Miete einschließlich der Betriebskosten verlangen, da die Vereinbarung der Parteien über die Zahlung von Betriebskosten faktisch fort gilt.

Der Vermieter ist jedoch auch berechtigt, die ortsübliche Miete, d. h. die bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsübliche Miete vom ehemaligen Mieter zu verlangen, wenn diese höher als die vertraglich geschuldete Miete ist. Nicht maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. d. § 558 Abs. 2 BGB, vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16. Die Beweislast für die Anspruchshöhe trägt dabei der Vermieter.

Empfehlung

Beendet der Mieter den Mietvertrag und hat der Vermieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung, sollte er diese bei Zugang der Kündigung prüfen lassen, damit er nicht irrtümlicherweise eine Rückgabe der Wohnung ablehnt und so seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung vereitelt. Wenn der Vermieter zum Abnahmetermin feststellt, dass die Wohnung nicht vollständig beräumt oder sich nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet, sollte er ebenfalls genau prüfen und sich ggf. Rechtsrat einholen, ob er dennoch zur Rücknahme der Wohnung verpflichtet ist und nur der Mieter seine Rückgabeverpflichtung schlecht erfüllt hat.

Jana Wegert

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 9/2017
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz