Verbrauchserfassungsgeräte in der Betriebskostenabrechnung – ein Auszug wichtiger Problempunkte

Die Verwendung ungeeichter Messgeräte

Nach § 4 Abs. 1 und 2 HeizkostenV ist der Vermieter verpflichtet, den Verbrauch des Mieters an Heizung und Warmwasser zu erfassen und dafür die Mietwohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten auszustatten, sofern nicht eine Ausnahmeregelung der HeizkostenV greift. Eine Pflicht zur Ausstattung der Mietwohnung mit Kaltwasserzählern gibt es bisher noch nicht. Eine Betriebskostenabrechnung anhand des gemessenen Kaltwasserverbrauchs hat jedoch dann zu erfolgen, wenn sämtliche Wohnungen mit Kaltwasserzählern ausgestattet sind (BGH vom 12.03.2008-VIII ZR 188/07).

Nach § 31 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, § 37 Abs. 1 MessEG dürfen nur geeichte Messgeräte verwendet werden, sofern sie im geschäftlichen Bereich, beispielsweise zwischen Vermieter und Mieter, verwendet oder bereitgehalten werden.

Wir weisen nochmals ausdrücklich darauf hin, dass die Verwendung ungeeichter Messgeräte nach § 60 Abs. 1 Nr. 14 MessEG eine Ordnungswidrigkeit darstellt, die mit einer empfindlichen Geldbuße von bis zu 50.000 € geahndet werden kann. Von der Verwendung ungeeichter Messgeräte ist daher dringend abzuraten.

Dem soll nach dem OVG Münster die Rechtsprechung des BGHs, nach dem die Werte ungeeichter Messgeräte in der Betriebskostenabrechnung verwendet werden können, wenn dem Vermieter durch Überprüfung einer anerkannten Prüfstelle der Nachweis gelingt, dass die Messgeräte trotz der fehlenden bzw. abgelaufenen Eichung weiterhin die zulässigen Messtoleranzgrenzen  einhalten (BGH v. 17.10.2010 – VIII ZR 112/10), nicht entgegenstehen, da diese nur die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung betreffe und eine Ordnungswidrigkeit des Vermieters nicht ausschließe (OVG Münster, Beschluss v. 25.07.2016 – 4 A 1150/15).

Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, bspw. wenn die Umlage der Kosten aufgrund fehlender Eichung der Messgeräte nach Wohnfläche erfolgt, hat der Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung den auf ihn entfallenden Anteil gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV um 15 % zu kürzen, sofern kein Ausnahmetatbestand der HeizkostenV erfüllt ist, bspw. nach §§ 2, 9a, 9b Abs. 4, 10 und 11 HeizkostenV. Nach der Rechtsprechung des BGH hat der Mieter auch bei der Kaltwasser-Abrechnung entsprechend § 12 Abs. 1 HeizkostenV ein 15 %iges Kürzungsrecht, wenn die Abrechnung verbrauchsunabhängig erfolgt, obwohl alle Wohnungen mit Zählern ausgestattet sind und ein verbrauchsabhängiger Maßstab mietvertraglich vereinbart ist (BGH, Beschluss v. 13.03.2012 – VIII ZR 218/11).

 

Wechsel von Kauf auf Miete

Der Vermieter kann Verbrauchserfassungsgeräte sowohl kaufen als auch mieten oder eine andere Art der Gebrauchsüberlassung vereinbaren. Im Gegensatz zu den Kosten beim Kauf, kann der Vermieter die Miet- und sonstigen Kosten einer Gebrauchsüberlassung gemäß § 2 Nr. 2 und Nr. 4 a BetrKV, § 7 Abs. 1 und 2 HeizkostenV als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern der Mietvertrag einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung enthält oder die Umlagemöglichkeit anderweitig ausdrücklich geregelt ist.

Sofern bisher gekaufte Geräte zur Erfassung des anteiligen Heizungs- und Warmwasserverbrauchs künftig angemietet oder die Gebrauchsüberlassung anderweitig vereinbart werden und die Mietkosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden sollen, so ist unbedingt § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV zu beachten. Danach muss der Vermieter den Mietern seine Absicht, bestimmte Verbrauchserfassungsgeräte für Heizung- und Warmwasser künftig mieten und die Mietkosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen zu wollen, vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitteilen. Die Information sollte pro Wohnung schriftlich erfolgen, wobei nach Entscheidung des Amtsgerichts Neuss WuM 1995, 46 ein Aushang im Hausflur nicht ausreichend sein soll. Nach der umstrittenen Entscheidung des AG Hamburg WuM 94,695, sollen Vermieter jedoch nicht verpflichtet sein, den Mietern durch eine Gegenüberstellung der Kauf und Mietkosten auf die höhere Kostenbelastung durch die Miete hinzuweisen. Zu hohe Mietkosten können jedoch aufgrund des Wirtschaftlichkeitsgebots unzulässig sein.

Nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV können die Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang der Information der Umlage widersprechen, wobei die Umlage nur dann ausgeschlossen ist, wenn die Mehrheit der Mieter im Haus widersprochen hat. Unterbleibt eine Ankündigung im Sinne von § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV oder widerspricht die Mehrheit der Mieter, so ist die Umlage der Mietkosten als Betriebskosten nicht möglich, es sei denn der Mieter hat ausdrücklich zugestimmt (BGH v. 28.09.2011 – VIII ZR 326/10, Rn. 21). Der Vermieter kann die Geräte in diesen Fällen dennoch anmieten, muss die Kosten der Anmietung jedoch selbst tragen. Auch, wenn die Mieter bei einem Wechsel von Kauf auf Miete von Kaltwasserzählern kein Widerspruchsrecht im Sinne von § 4 Abs. 2 HeizkostenV haben, ist ihnen der Wechsel der Kaltwasserzähler und die künftige Umlage der Mietkosten durch den Vermieter rechtzeitig anzuzeigen. Teilweise ist in Mietverträgen eine entsprechende Anzeigepflicht geregelt, die beachtet werden muss. Ob der Zählerwechsel eine Modernisierung darstellt, die fristgemäß nach § 555 c BGB mittels förmlicher Modernisierungsankündigung angezeigt werden muss, ist einzelfallabhängig. Über den Zeitpunkt und den notwendigen Inhalt einer Anzeige beraten wir Sie gern.

 

Messabweichungen zwischen Haupt- und Einzelwasserzähler

Bei dem Einsatz von Kaltwasserzählern ist es zudem problematisch, dass die Anforderungen an die Messgenauigkeit der Wohnungswasserzähler geringer ist als die an die Hauptwasseruhr, über welche die gesamte Wasserzufuhr des Anwesens läuft.  Dies führt in der Regel dazu, dass die Summe der Messwerte aller Wohnungswasserzähler geringer ist als das Messergebnis des deutlich empfindlicheren Hauptwasserzählers. Dennoch ist eine Umlage der angefallenen Gesamtwasserkosten nach den gemessenen Einheiten der Einzelzähler solange zulässige, bis die Abweichung über ein nicht mehr vertretbares Maß hinausgeht, welches nach herrschender Rechtsprechung dann der Fall ist, wenn das Messergebnis des Hauptwasserzählers die Summe aller Einzelzähler über 20 % überschreitet (So u.a. AG Salzgitter WuM 96, 285; LG Braunschweig WuM 99, 294; LG Berlin vom 04.12.2001 – 65 S 85/01). In diesem Fall spricht ein Anscheinsbeweis dafür, dass defekte Leitungen etc. zu einem Wasserverlust geführt haben, sodass auf die Mieter nur die Wasserkosten entsprechend den Messergebnissen ihres Einzelzählers umgelegt werden können und der Vermieter den Restbetrag selbst tragen muss, sofern es ihm nicht gelingt, den Anscheinsbeweis zu widerlegen.

Die obigen Ausführungen beziehen sich auf preisfreien Wohnraum. Über die Besonderheiten im preisgebundenen Wohnraum sowie über weitergehende Problempunkte bei der Verwendung von Verbrauchserfassungsgeräten beraten wir Sie gern.

 

Eva-Maria Meichsner
Rechtsanwältin