Wann wird die Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges nachträglich unwirksam?

Immer wieder kommt es vor, dass der Vermieter dem Mieter wegen Mietrückständen eine Kündigung ausspricht und der Mieter entweder sofort nach Erhalt der Kündigung, während des gerichtlichen Verfahrens über die Räumungsklage des Vermieters oder erst wenn das Zwangsräumungsverfahren bereits läuft, die Mietrückstände vollständig begleicht. Dann stellt sich für den Vermieter die Frage, welche Auswirkungen dies auf die ausgesprochene Kündigung hat. Der Gesetzgeber sieht im Bereich des Wohnraummietrechts in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB eine sog. Schonfrist vor, innerhalb der er dem Mieter ein Nachholrecht gewährt.

1. Unwirksamkeit nur bei außerordentlicher fristloser Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB

Eine Heilung durch vollständige Erfüllung der Mietzahlungsverpflichtungen kann nur bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB erfolgen. Hat der Vermieter wegen der Zahlungsrückstände den Mietvertrag nach § 573 BGB auch hilfsweise ordentlich gekündigt, so wird diese ordentliche Kündigung nicht unwirksam, so dass der Mietvertrag nach Ablauf der Kündigungsfrist aus § 573c BGB beendet wird.

2. Erfüllung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle

Eine Zahlung des Mieters macht eine fristlose Kündigung grundsätzlich nur dann unwirksam, wenn er die der Kündigung zugrundeliegenden Mietforderungen sowie alle bereits fälligen weiteren Mieten und Nutzungsentschädigungen nach § 546a Abs. 1 BGB vollständig erfüllt. Die Erfüllung kann durch Zahlung aber auch durch eine wirksame Aufrechnung erfolgen. Ansprüche des Vermieters auf Betriebskostennachforderungen, Verzugszinsen, Schadenersatzansprüche oder Kostenerstattungsansprüche bleiben jedoch außen vor, selbst wenn diese Gegenstand der zu heilenden fristlosen Kündigung waren.

Jedoch kann nicht nur die Zahlung und damit Erfüllung der Mietforderungen zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung führen, sondern auch eine Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle. Der Begriff der öffentlichen Stelle ist dabei weit auszulegen. So stellen z. B. Sozialleistungsträger, öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaften, juristische Personen des öffentlichen Rechts, öffentlich-rechtliche Anstalten und Stiftungen sowie öffentlich-rechtliche Religionsgemeinschaften öffentliche Stellen in diesem Sinne dar.

Die öffentliche Stelle muss jedoch eine klare und eindeutige Erklärung abgeben, die die Zahlung wie auch den gesamten Rückstand und welche Beträge gezahlt werden, erfasst. Das Landgericht Berlin hat durch Beschluss vom 10.01.2017, Az. 67 S 408/16, entschieden, dass der allgemein gehaltenen Erklärung, die Mietschulden „nach aktuellem Stand” zu übernehmen, nicht entnommen werden kann, welche konkreten offenen Beträge die Verpflichtungserklärung umfasst. Diese Erklärung entfaltet daher keine Wirkung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB.

3. Zeitraum für Erfüllung

Der betroffene Mieter muss die bis dahin fälligen Mieten bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfüllt haben. Es genügt jedoch, dass der Mieter die Leistungshandlung, z. B. Überweisung des Betrages, rechtzeitig vorgenommen hat.

4. Ausschluss der Heilungsmöglichkeit

Die Kündigung wird nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB dann nicht unwirksam, wenn der Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine nach Abs. 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Der Mieter kann also nicht ständig eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückständen provozieren und sie dann durch rechtzeitige Erfüllung der Zahlungsrückstände wieder unwirksam machen.

5. Rechtsfolge

Hat der Mieter die nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB notwendigen Handlungen vorgenommen und ist auch innerhalb der letzten zwei Jahre eine solche Kündigung nicht schon einmal durch Erfüllung oder Verpflichtungserklärung geheilt worden, so wird die fristlose Kündigung unwirksam. Der Mietvertrag setzt sich in der bisherigen Form fort.

Hat der Vermieter bereits eine Räumungs- und Zahlungsklage erhoben und tritt dann die Heilung ein, so muss der Vermieter die Klage zurücknehmen und beantragen, dass der Mieter dennoch die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat, wenn die Heilung vor Rechtshängigkeit erfolgt ist. Tritt die Heilungswirkung erst nach Zustellung der Klage an den Mieter und damit der Rechtshängigkeit der Klage ein, wird der Vermieter den Rechtsstreit für erledigt erklären und ebenfalls beantragen, dem Mieter die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.

Selbst nach Abschluss des gerichtlichen Verfahrens kann die Heilung der fristlosen Kündigung noch eintreten. Dann kann der Vermieter aus einem ergangenen Räumungsurteil nicht mehr die Zwangsräumung betreiben, sondern muss einen bereits gestellten Räumungsantrag zurücknehmen und kann die Kosten des Zwangsräumungsverfahrens vom Mieter erstattet verlangen.

6. Empfehlung

Wenn der Vermieter dem Mieter eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges aussprechen und den Mietvertrag in jedem Fall beenden will, ohne dass der Mieter durch seine Erfüllung der Mietforderungen die Kündigung unwirksam macht, sollte der Vermieter in der außerordentlichen fristlosen Kündigung gleichzeitig hilfsweise ordentlich kündigen, so wie das die Musterschreiben der Kanzlei vorsehen.

Jana Wegert

Rechtsanwältin

in Kanzleiforum 06/2017

Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz