Zur Schadensersatzpflicht eines Sanitärbetriebs für einen Wasserschaden in einer unbewohnten Wohnung und zu den Obhutspflichten des Wohnungseigentümers

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs vom 25.01.2018, Az. VII ZR 74/15 entfällt der notwendige Zurechnungszusammenhang zwischen einer mangelhaften Leistung und dem eingetretenen Schaden selbst dann nicht, wenn weitere Ursachen, wie Handlungen des Geschädigten, zu dem eingetretenen Schaden beigetragen bzw. den Schaden letztendlich verursacht haben.

1. Sachverhalt

Die auf Mallorca wohnhafte Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in Deutschland beauftragte im Jahr 2011 einen Sanitärbetrieb mit der Durchführung von Sanitär- und Heizungsarbeiten. Im Rahmen des bestehenden Vertragsverhältnisses führten Mitarbeiter der Sanitärfirma im März 2012 Mängelbeseitigungsarbeiten an einem Heizungs- und Warmwassergerät in einer unbewohnten Dachgeschosswohnung des Mehrfamilienhauses durch. Aufgrund des Einbaus einer mangelhaften Dichtung, durch die ungehindert Wasser in die Wohnung austreten konnte, kam es zu einem erheblichen Schaden. Als der Wasserschaden Ende Juni 2012 entdeckt wurde, befand sich auf dem gesamten Fußboden eine 1 cm hohe Wasserschicht, durch die der Fußbodenaufbau völlig durchnässt und Wände sowie Türzargen beschädigt wurden.

Die Eigentümerin verlangt nunmehr vom Sanitärbetrieb Schadensersatz für die Kosten der Schadensbeseitigung, für den Mietausfall sowie für die Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 40.000,00 €. Sowohl das Landgericht Bautzen als auch das Oberlandesgericht Dresden wiesen die Klage ab. Nach Ansicht des OLG Dresden sei der Sanitärfirma das große Schadensausmaß nicht zuzurechnen. Die Ursache sei allein in der Pflichtverletzung der Eigentümerin zu finden, die es unterlassen habe, die gebotenen und üblichen Sicherheitsvorkehrungen, wie das mehrmalige wöchentliche Kontrollieren der unbewohnten Wohnung, zu treffen. Zudem sei der Schadensersatzanspruch bereits wegen dem ganz überwiegendem Mitverschulden der Eigentümerin ausgeschlossen.

Die Eigentümerin legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof in Karlsruhe ein.

2. Die Entscheidung des BGH

Der BGH wies in seiner Entscheidung noch einmal darauf hin, dass ein Schädiger zur Vermeidung einer unerträglichen Schadensersatzpflicht nicht für alle von ihm im naturwissenschaftlichen Sinn versursachten Schäden haften könne. Aus diesem Grund müsse die Verantwortlichkeit eines Schädigers durch weitere Zurechnungskriterien eingeschränkt werden. So müsse nach ständiger Rechtsprechung des BGH zum einen der eingetretene Schaden adäquate Folge der schädigenden Handlung, hier des Einbaus der mangelhaften Dichtung, sein. Das heißt, die schädigende Handlung müsse im Allgemeinen und nicht nur unter besonders eigenartigen, unwahrscheinlichen und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge außer Betracht zu lassenden Umständen geeignet sein, den eingetretenen Schaden herbeizuführen.

Zum anderen müsse der Schaden zu der durch die schädigende Handlung geschaffenen Gefahrenlage in einem inneren Zurechnungszusammenhang stehen. Ein solcher Zurechnungszusammenhang werde nicht dadurch ausgeschlossen, dass weitere Ursachen, wie das Dazwischentreten des Geschädigten, zu dem eingetretenen Schaden beigetragen bzw. den Schaden erst verursacht haben. Der Zurechnungszusammenhang entfalle nur, wenn die zweite Schadensursache den Geschehensablauf so verändert habe, dass der Schaden bei wertender Betrachtung nur noch in einem „äußerlichen“ aber „zufälligen“ Zusammenhang zu der durch die erste Ursache geschaffenen Gefahrenlage stehe. Soweit die durch die schädigende Ersthandlung geschaffenen Gefahren fortwirken, könne der Zurechnungszusammenhang nicht verneint werden.

Nach diesen Grundsätzen sei der vorliegende Wasserschaden eine adäquate Folge des Dichtungsmangels, der im Allgemeinen und nicht nur unter besonderen Umständen geeignet sei, einen erheblichen Wasserschaden zu verursachen. Auch der Zurechnungszusammenhang zwischen dem Dichtungsmangel und dem Wasserschaden könne nicht verneint werden, da die besonderen Gefahren des Einbaus der mangelhaften Dichtung in dem eingetretenen Schaden fortwirkten. So wäre es ohne den Mangel der Dichtung zu keinem Wasserschaden gekommen.

Dem stehe die mehrmonatige Abwesenheit der Wohnungseigentümerin nicht entgegen. Vielmehr sei nach Ansicht des BGH die Entscheidung des OLG Dresden, nach der die Haftung des Sanitärbetriebs wegen dem überwiegenden Mitverschulden der Eigentümerin entfalle, rechtsfehlerhaft. Insbesondere überspanne das OLG Dresden die Anforderungen an die Schutz- und Obhutspflichten von Wohnungseigentümern bei längerer Abwesenheit. Zwar komme es bei der Frage, welche Maßnahmen zur Verhinderung eines Wasserschadens ein Eigentümer einer unbewohnten Wohnung bei längerer Abwesenheit zu treffen habe, auf die Umstände des Einzelfalls an, wie beispielsweise auf das Alter des Anwesens und seine Versorgungsleitungen, die Aufteilung der Wohneinheiten, die Umgebung des Hauses sowie auf die jeweilige jahreszeitliche Witterung. Diesbezügliche Feststellungen seien daher im gerichtlichen Verfahren durch das OLG Dresden noch einzuholen.

Mehrfache wöchentliche Kontrollen der Wohnung sein jedenfalls grundsätzlich nicht geboten. Ansonsten wäre ein Wohnungsinhaber zur Abwendung eines Wasserschadens auch bei einer Dienstreise oder einem Kurzurlaub gehalten, für mehrfache Kontrollen in der Woche zu sorgen. Dies sei jedoch nach Ansicht des BGH weder üblich, noch zumutbar und könne von einem vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Menschen nach Treu und Glauben nicht verlangt werden.

Der BGH hob im Ergebnis das Urteil des OLG Dresden auf und wies die Sache an einen anderen Senat des OLG Dresden zurück. Eine endgültige Entscheidung steht dort noch aus.

3. Praxishinweise

Auf den Zurechnungszusammenhang zwischen der schädigenden Handlung und dem eingetretenen Schaden kommt es insbesondere in den Fällen an, in denen ein Hauptunternehmer aufgrund eines Mangels an seinen Auftraggeber ohne nähere Prüfung fälschlicherweise einen zu hohen Betrag zahlt und in der weiteren Folge von seinem Nachunternehmer, der für den Mangel verantwortlich ist, Schadensersatz fordert. Liegen nachvollziehbare Gründe des Hauptunternehmers für die Überzahlung vor, etwa bei einem hohen Aufklärungsrisiko oder dem Abschluss eines vom Gericht empfohlenen Vergleichs (BGH, IBR 2002, 358), bleibt der Zurechnungszusammenhang bestehen. Dieser entfällt nur bei einem für den Hauptunternehmer deutlichen Überschreiten des objektiv gerechtfertigten Betrags.

Eva-Maria Kreis

Rechtsanwältin

Kanzleiforum 03/2018
Rechtsanwälte Strunz ♦ Alter, Chemnitz