Schönheitsreparaturen – ein aktueller Überblick

1. Ausgangspunkt Gesetz

Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 S. 2 BGB. Eine Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ist – auch in einer Formularklausel – nur in engen Grenzen zulässig.

Formularklauseln unterliegen einer strengen Wirksamkeitsprüfung, §§ 305 ff. BGB. Wohnungsunternehmen verwenden nahezu ausschließlich Formularklauseln. Die Unwirksamkeit eines Teils einer Klausel führt bei Formularklauseln zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel, § 306 BGB. Auch ein salvatorischer Zusatz, wie z. B.:  „soweit gesetzlich zulässig“, kann diese Unwirksamkeitsfolge nicht beseitigen, weil er für einen Laien unverständlich ist, vgl. BGH Az. VIII ZR 137/12.

 

2. Umfang der Schönheitsreparaturen – Begriff

Der Begriff ist § 28 Absatz 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung definiert. Die Definition ist aber veraltet und daher anpassungsbedürftig: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Zu prüfen ist bei der Vertragsgestaltung im Einzelfall, ob dem Mieter wirklich noch ein Kalken der Wände und Streichen von Innentüren übertragen werden soll… Eine bedenkenlose Überragung der althergebrachten Definition in den Mietvertrag ist nicht zu empfehlen.

Balkone und Außenseiten von Fenstern und Türen unterliegen in keinem Fall den Mieterpflichten, BGH 13.01.2010, Az. VIII ZR 48/08; BGH 10.02.2010, Az. VIII ZR 222/09 – jedenfalls nicht ohne hinreichende Kompensation; BGH 31.08.2010, Az. VIII ZR 42/09. Entsprechendes gilt für das Abschleifen von Parkett, BGH 20.11.2012, Az. VIII ZB 137/12.

Vorsicht sollte in Vertragsformularklauseln bei Alternativbezeichnungen wie „Renovierung“ walten. Das OLG Koblenz hat im Beschluss vom 22.05.2014 zu Az. 3 U 182/14 erklärt, dieser Begriff umfasse nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht nur Schönheitsreparaturen, sondern auch Instandsetzungsmaßnahmen an Bauwerken, was zumindest in der Wohnraummiete zur Unwirksamkeit führen würde.

Wichtig ist, Fachhandwerkerklauseln zu vermeiden. Allenfalls darf dem Mieter die Kostentragung oder die Erbringung einer Eigenleistung auferlegt werden. Auch Begriffe, die wie die Formulierung „ausführen zu lassen“ auf eine Pflicht zur Beauftragung eines Fachunternehmens hindeuten, führen zur Gesamtunwirksamkeit der Klausel (Abkehr vom bisherigen blue-pencil-Prinzip); BGH 09.06.2010, Az. VIII ZR 294/09. Die fachgerechte Ausführung schuldet der Mieter dagegen sehr wohl.

Nicht nur aus der Wortwahl, sondern auch aus der Wortstellung im Satz lassen sich Anhaltspunkte für das Verständnis der Regelung gewinnen, BGH 20.03.2012, Az. VIII ZR 192/11.

Zudem muss die Klausel ausdrücklich berücksichtigen, dass der Mieter nicht in jedem Falle zur Renovierung verpflichtet ist (Ausnahmen für bauliche Mängel, höhere Gewalt, Einwirkungen durch Dritte etc. vorsehen).

Hier ein Überblick zur Rechtsprechung der letzten Jahre:  

 

3. Anfangsrenovierungen

• BGH 02.12.1992, Az. VIII ARZ 5/92

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, „vor seinem Einzug, spätestens aber bis zum …“ auf seine Kosten die Renovierung der Wohnung vornehmen zu lassen, ist wegen Einbeziehung eines vorvertraglichen und damit nicht vom Mieter zu vertretenden Renovierungsaufwandes unwirksam. (Anfangsrenovierungsklausel)

• BGH 01.07.1987, Az. VIII ARZ 9/86

Ist die Wohnung im Zeitpunkt der Vermietung nicht renoviert, kann die Schönheitsreparaturpflicht mit Fristenplan formularmäßig auf den Mieter jedenfalls dann übertragen werden, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Das gilt selbst dann, wenn Renovierungsbedarf bestand  und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich abbedungen wurde.

• KG Berlin 10.01.2005, Az. 8 U 17/04

Die formularvertragliche Verpflichtung des Wohnraummieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung stellt eine unangemessene Benachteiligung dar.

• AG Berlin-Mitte 29.03.2007, Az. 18 C 113/06.

Die individuell vereinbarte Übernahme einer Anfangsrenovierungspflicht – kombiniert mit einer formularvertraglichen laufenden Renovierungspflicht kann bei angemessener Kompensation der Aufwendungen für die Anfangsrenovierung wirksam sein (Kaltmieterlass in den ersten Monaten).

• BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach Ansicht des BGH  gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil der Mieter zur Beseitigung von Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet werde. Ggf. werde der Mieter dadurch verpflichtet, die Wohnung vorzeitig zu renovieren oder sie gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst vom Vermieter erhalten habe. Ein Nachlass von einer halben Monatsmiete bei bestehendem Renovierungsbedarf zu Mietvertragsbeginn in drei Zimmern sei kein angemessener Ausgleich.

• BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13

Für die Frage, ob die Wohnung als renoviert gelte oder nicht, komme es darauf an, „ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln“.

• LG Lüneburg 04.08.2015, Az. 5 O 353/14; OLG Celle 13.07.2016, Az. 2 U 45/16

Auch in der Gewerberaummiete ist eine Schönheitsreperaturklausel nichtig, wenn dem gewerblichen Mieter unrenovierte Räume ohne angemessenen Ausgleich überlassen werden.

• LG Berlin 18.08.2015, Az. 63 S 114/14

Der Mieter muss beweisen, dass die Wohnung zu Beginn renovierungsbedürftig war.

• LG Paderborn 13.12.2017, Az. 1 S 10/17

Formularvertragliche Anfangsrenovierungsklauseln können nur wirksam sein, wenn dem Mieter hierfür ein angemessener Ausgleich zuteil wird. Auch individualvertragliche Anfangsrenovierungsklauseln sind unwirksam, wenn dem Mieter zugleich die laufenden Renovierungspflichten auferlegt werden.

 

4. Endrenovierungen

• BGH 14.05.2003, Az. VIII ZR 308/02 (starre Pflichtenlage)

Eine Formularklausel, durch die der Wohnraummieter verpflichtet wird, die Wohnung bei Vertragsende unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Aufgrund des Summierungseffektes ist dann auch eine Klausel zur Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen im selben Mietvertrag unwirksam, selbst wenn beide Klauseln an verschiedenen Stellen im Mietvertrag zu finden sind.

• BGH 05.04.2006, Az. VIII ZR 109/05

Eine AGB-Klausel, nach der der Mieter bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen hat, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. (entspr. Endrenovierungsklausel)

• BGH 12.09.2007, Az. VIII ZR 316/06

Eine formularvertragliche Endrenovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, selbst wenn der Mieter keine laufenden Schönheitsreparaturen ausführen muss.

• BGH 14.01.2009, Az. VIII ZR 71/08

Trotz starrer und deshalb unwirksamer Formularklausel zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter ist eine erst später bei Einzug im Übergabeprotokoll individuell (d.h. nur für den Einzelfall) vereinbarte Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter wirksam. Zur Frage, wann eine Endrenovierungsklausel individuell ausgehandelt wurde vgl. LG Berlin 19.02.2007, Az. 67 S 484/05 und LG Potsdam 19.06.2008, Az. 11 S 151/07.

 

5. Laufende Renovierungen

• BGH 28.04.2004, Az. VIII ZR 230/03

Eine Formularklausel ist transparent, wenn in der Fußnote ein Plan mit den „im allgemeinen“ angemessenen Fristen für die einzelnen Räume enthalten ist. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB.

• BGH 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03 (starre Fristen)

Eine formularvertragliche Belastung des Mieters über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus ist mit der Gesetzesregelung, die die Schönheitsreparaturpflicht grds.  dem Vermieter zuweist, unvereinbar, denn damit würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt werden, als der Vermieter ohne die Vereinbarung schulden würde. Anhaltspunkte für einen tatsächlichen Renovierungsbedarf in Wohnräumen sind dem Mustermietvertrag des BMJ von 1976 zu entnehmen. (Fristen müssen flexibel ausgestaltet sein.)

• BGH 14.07.2004, Az. VIII ZR 339/03

Aus der Klausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ erkennt der verständige Mieter trotz der Fokussierung auf die Kostentragung die Ausführungspflicht. Die Klausel ist hinreichend bestimmt. Die vereinbarte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist Verkehrssitte geworden. Die Belastung des Mieters wird in der Regel bei der Mietkalkulation berücksichtigt.

• BGH 20.10.2004, Az. VIII ZR 378/03

Um einen den Mieter benachteiligenden starren Fristenplan handelt es sich dann nicht, wenn der Vermieter bei einem entsprechenden Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist.

Der Vermieter kann Geld statt Arbeit bei bevorstehendem Umbau verlangen.

• BGH 16.02.2005, Az. VIII ZR 48/04

Die Fristverlängerung kann in das Ermessen des Vermieters gestellt werden, dieser muss dann eine gerechte („billige“) Ermessensausübung vornehmen.

• BGH 09.03.2005, Az. VIII ZR 17/04

In der Klausel muss nicht ausdrücklich formuliert werden, dass die Fristen für die Vornahme der Schönheitsreparaturen erst ab Mietbeginn laufen, das kann auch die Auslegung ergeben.

• BGH 06.04.2005, Az. VIII ZR 192/04

Der Vermieter kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses vom Mieter einen Kostenvorschuss für die Durchführung vertraglich vereinbarter Schönheitsreparaturen verlangen, wenn der Mieter damit in Verzug ist. Ist kein Fristenplan vereinbart, wird auf den objektiven Renovierungsbedarf abgestellt. Unerheblich ist, ob die Substanz der Wohnung gefährdet ist.

• BGH 13.07.2005, Az. VIII ZR 351/04

Die Formularklausel im Wohnraummietvertrag, wonach die Schönheitsreparaturen „in der Regel … spätestens nach drei Jahren“ usw. auszuführen sind, enthält keinen starren Fristenplan. Aber: KG Berlin 22.05.2008: „Regelmäßig“ deutet auf starre Fristen hin!

• BGH 05.04.2006, Az. VIII ZR 106/05

Die Formularklausel im Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter verpflichtet ist, die während der Mietzeit notwendigen Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen, wobei auf die „üblichen“ Fristen Bezug genommen wird, enthält einen starren Fristenplan.

• BGH 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05

Schadenersatzansprüche wegen übermäßiger Abnutzung durch Rauchen bestehen gegen den Wohnraummieter nur bei Substanzschädigung, d.h. wenn mehr erforderlich ist, als üblicherweise durch Tapezieren und Streichen erfolgt.

• AG Bremen 04.05.2007, Az. 8 C 34/06

Es gibt keinen Grundsatz, dass der Mieter in einer optisch einwandfreien Wohnung wohnen muss (kein Anspruch des Vermieters auf Ausführung durch den Mieter während der Mietdauer, wenn nur ein rein optischer Mangel besteht ohne unzumutbare Beeinträchtigung des Wohnwerts).

• BGH 28.03.2007, Az. VIII ZR 199/06

Eine AGB-Klausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen darf, ist insgesamt unwirksam. Ebenso für die „erhebliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart“ BGH, Beschluss 11.09.2012, Az.  VIII ZR 237/11.

• AG Schöneberg 06.09.07, Az. 106 C 332/06, AG Wedding 20.06.2008, Az. 7 C 421/06

Die Auswirkungen der Verwendung des Begriffs „grundsätzlich“ bei der Fristenplanregelung sind streitig (Hinweis auf starre Regelung).

• BGH 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06

In Bestandsmietverträgen hält der BGH die Klausel hinsichtlich der Dauer der Regelfristen (3, 5 und 7 Jahre entsprechend dem Fristenplan des BMJ von 1976) weiter für wirksam. Ob das für neu abzuschließende Mietverträge (jedenfalls ab September 2007…) anders zu beurteilen ist, bleibt ausdrücklich offen.

Hinweis: Tendenz für neue Fristenregelung: 5, 8 und 10 Jahre

Aber: LG Dresden 14. März 2014, Az. 4 S 63/13: Eine verbesserte Haltbarkeit der heutigen Dekorationsmaterialien gegenüber 1976 ließen sich durch ein eingeholtes Sachverständigengutachten nicht feststellen, allenfalls die Umwelt- und Gesundheitsverträglichkeit sowie die Vielfalt der Farben und Dekorationsmaterialien hätten sich verbessert.

• BGH 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07

Die formularvertragliche Festlegung des Mieters auf eine Art der Ausführung (neutrale, helle Farben) von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit ist unwirksam und führt zur Gesamtunwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel.

• BGH 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07

Der BGH bestätigt die Wirksamkeit einer Formularklausel, die den Mieter zur handwerksgerechten Ausführung der während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung unter Angabe von Zeiträumen, in denen üblicherweise die Leistungen erforderlich seien, verpflichtet und zudem fordert, die Wohnung bei Vertragsende in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm insoweit obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte.

• AG Gießen 30.06.2009, Az. 48 M C 720/08

Der Mieter kann formularvertraglich nicht zur Beseitigung kleinerer Putz- und Holzschäden aufgefordert werden. Die Schönheitsreparaturklausel muss diese Ausnahme ausdrücklich berücksichtigen.

• BGH 23.09.2009, Az. VIII ZR 344/08

Die Pflicht, auch während der Mietzeit die Oberwände zu „weißen“, kann nicht wirksam übertragen werden.

• BGH 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09

Durch die Vorgabe, Fenster und Türen nur weiß zu streichen, wird der Mieter formularvertraglich unangemessen benachteiligt.

• BGH 21.09.2011, Az. VIII ZR 47/11

Die Pflicht des Wohnungsmieters zum „Weißen“ von Decken und Wänden während des laufenden Mietverhältnisses führt zur Unwirksamkeit der Klausel insgesamt.

• BGH 22. Februar 2012, Az. VIII ZR 205/11

Eine Farbwahlklausel ist nur dann nicht unangemessen benachteiligend, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gelten soll und wenn sie dem Mieter „noch einen gewissen Spielraum lässt“, selbst wenn der Vermieter die Wohnung anfangs weiß renoviert übergeben hatte.

• BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 21/13

Eine Formularklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Wohnungsmieters unwirksam, wenn in unterschiedlichen Klauseln für Teilbereiche einerseits starre und andererseits flexible Fristen geregelt werden.

• BGH 30.05.2017, Az. VIII ZR 31/17

Der Vermieter kann im Mietvertrag ausdrücklich die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen „behalten“ und dafür neben der Grundmiete einen „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ ausweisen. Dies stellt nur eine Offenlegung der Mietkalkulation dar. Für spätere Mieterhöhungen gilt die Grundmiete zzgl. des Renovierungszuschlages insgesamt als Ausgangsmiete.

• LG Berlin 09.03.2017, Az. 67 S 7/17

Auch wenn der Mieter nicht selbst vornahmepflichtig sein, sondern nur die Kosten der Schönheitsreparaturen tragen soll, muss dem Mieter die Möglichkeit kostensparender Eigenleistung verbleiben.

• BGH 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16

Die Übertragung von Schönheitsreparaturpflichten auf den Mieter einer unrenoviert überlassenen Wohnung ist auch dann unwirksam, wenn zwischen Mieter und Vormieter eine Übernahmevereinbarung geschlossen wurde.

 

6. Quotenabgeltungsklauseln

• BGH 06.10.2004, Az. VIII ZR 215/03

Eine formularmäßige Quotenklausel ist wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt.

• BGH 05.04.2006, Az. VIII ZR 178/05

Die Quotenklausel ist unwirksam, wenn die Vornahmeklausel unwirksam ist.

• BGH 18. 10.2006, Az. VIII ZR 52/06

Eine formularmäßige Abgeltungsklausel mit „starrer“ Abgeltungsquote ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

• BGH 26.09.2007, Az. VIII ZR 143/06

Im Mietvertrag muss ersichtlich sein, wie die Abgeltungsquote berechnet wird, sonst ist die Formularklausel wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

• BGH 18.11.2008, Az. VIII ZR 73/08

Eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Wohnraummieter.

• BGH 16.06.2010, Az. VIII ZR 280/09

Bei wirksamer Abgeltungspflicht schuldet der Mieter den Abgeltungsbetrag einschließlich Umsatzsteuer.

• BGH 29. Mai 2013 – Az. VIII ZR 285/12

Eine Quotenabgeltungsklausel ist unwirksam, wenn verbindliche Berechnungsgrundlage einzig der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ist.

• BGH 22.01.2014, Az. VIII ZR 352/12

Der BGH zweifelt nunmehr selbst, ob seine bisherige Rechtsprechung zur weichen Klauselgestaltung praktisch umsetzbar ist, d.h. ob allein aufgrund des Wohnungszustands bei Rückgabe feststellbar ist, wie sich der Nutzungsverlauf hypothetisch fortgesetzt hätte.

•  BGH 12.02.2014, Az. XII ZR 76/13

Ein Ausgleichsanspruch in Geld anstelle des Anspruchs auf Vornahme von Schönheitsreparaturen im Sinne einer Nachholung längst fälliger Pflichten bei Vertragsende entsteht nur, wenn der Umbau tatsächlich stattfindet (keine fiktiven Kosten bei Abriss).

• BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13

Eine Formularklausel ist wegen unangemessener Benachteiligung des Wohnungsmieters unwirksam, wenn der auf den Mieter entfallende Kostenanteil „nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt“. Dabei sei es auch irrelevant, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert übergeben worden ist.

• BGH 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14

Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt.

 

7. Konsequenzen unwirksamer Klauseln

• BGH 09. 07.2008, Az. VIII ZR 181/07

Der Vermieter kann danach lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Miete verlangen, da das Gesetz einen darüber hinausgehenden Zuschlag nicht vorsieht.

• AG Ibbenbüren 14.12.2007, Az. 3 C 341/07

Sind Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit der Renovierungsklausel vom Mieter nicht geschuldet, ist die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand bei Mietende zurückzugeben. Dieser Zustand richtet sich nach dem Zustand der Wohnung bei Vertragsbeginn (hier: anstrichgeeignete Tapezierung).

• BGH 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Kostenerstattungsanspruch, wenn er auf die Wirksamkeit der tatsächlich unwirksamen Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag vertraut und deshalb Renovierungsleistungen erbracht hat. Dabei handelt es sich um einen Bereicherungsanspruch, der sich nach dem Wert der rechtsgrundlos erbrachten Leistung berechnet, also nach der üblichen Vergütung (s.a. Bierkastenfaktor bei Eigenleistung).

• AG Schöneberg 03.06.2009, Az. 7 C 357/08

Die Genossenschaft verstößt nicht gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn sie eine Mieterhöhung nur von den Mietern verlangt, die einer Klauselanpassung nicht zugestimmt haben.

• AG Frankfurt 06.07.2009, Az. 33 C 4800/08

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, kann der Mieter von dem Vermieter Renovierung verlangen, sobald ein Mangel vorliegt. Dabei ist der Zustand bei der Übergabe maßgebend.

• BGH 13.01.2010, Az. VIII ZR 351/08

Das Feststellungsinteresse ist jedenfalls bei bevorstehender Beendigung des Mietvertrages gegeben, wenn der Vermieter sich auf eine Aufforderung des Mieters zur Abgabe einer Unterlassungserklärung nicht äußert (Feststellungsklage des Mieters),s. a. LG Berlin Az. 63 S 415/07 und 64 S 58/02; AG Wetzlar WuM 2009, 172; keine Feststellungsklage wenn Vermieter ausdrücklich erklärt, keine Renovierung vom Mieter zu verlangen, LG Berlin 18.03.2010, Az. 67 S 485/09.

• BGH 06.11.2013, Az. VIII ZR 416/12

Auch bei unwirksamen Klauseln ist der Mieter zur Beseitigung sog. Schockfarben bzw.  gemäß §§ 535, 241 II, 280 I BGB zum Schadensersatz verpflichtet. Der Mieter verletzt das Rücksichtnahmegebot, wenn er die Wohnung in einem von breiten Mieterkreisen nicht akzeptierten Zustand zurückgibt.

• LSozG Nordrhein-Westfalen 22.07.2010, Az. L 7 AS 60/09

Aufwendungen für Schönheitsreparaturen können Aufwendungen für die Unterkunft i. S. d. § 22 I 1 SGB II sein. Ein Anspruch des Mieters gegen den Sozialleistungsträger besteht aber nur, wenn die Renovierungspflicht mietvertraglich wirksam übernommen wurde.

• BGH 12. Dezember 2012, Az. VIII ZR 181/12

Der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann auch rückwirkend einen Mietzuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV für Schönheitsreparaturen verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Diskutiert wird aktuell auch eine Schadenersatzpflicht des Vermieters wegen Verletzung des vorvertraglichen Rücksichtnahmegebotes wegen Einbeziehung einer unwirksamen Vertragsklausel oder wegen Vertragsverletzung bei unterlassenem Hinweis auf die Unwirksamkeit während des Mietvertrages oder bei Vertragsende. Dabei wird zum Teil danach differenziert, wann die Unwirksamkeit Mieter und Vermieter bekannt wurde bzw. hätte bekannt sein müssen, und ob der Vermieter über die bloße Verwendung der Klausel hinaus dem Mieter suggeriert hat, er sei zur Ausführung verpflichtet. Diskutiert wird weiter eine Änderungspflicht (Änderung in wirksame Vertragsklausel einseitig durch den Vermieter oder durch ein Vertragsangebot), mangels einseitiger Änderungsbefugnis wird dies jedoch überwiegend abgelehnt. Der Schaden des Mieters kann insbesondere in den Kosten der für ihn notwendigen Beauftragung eines Rechtsanwaltes zur Abwehr unberechtigter Forderungen des Vermieters bestehen.

• LG Saarbrücken Urteil vom 21.11.2014, Az. 10 S 60/14

Zudem ist grundsätzlich vom Begriff des Schadenersatzes abzugrenzen, der nach anderen Rechtsnormen zu begründen ist (vgl. §§ 280, 281 BGB).

• LG Berlin, 27. Januar 2017 – 65 S 338/16

Einem Vermieter mit eigener Hausverwaltung obliegt es, die einschlägige Rechtsprechung des BGH zu kennen.

• LG Berlin, 23.05.2017, Az. 67 S 416/16

Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt, sondern nach den Farb-Wünschen des Mieters verpflichtet, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige eigene Interessen entgegen stehen.

• AG Saarbrücken 13.08.2015, 121 C 80/15:

Schuldet der Mieter mangels wirksamer Klausel keine Renovierung, trifft ihn auch nicht die Kostenlast für die Reinigung der Wohnung, wenn es sich dabei um Sowieso-Kosten handelt (nach Renovierung wäre Reinigung ohnehin erforderlich).

 

8. Urteile zu Alternativregelungen

• LG München 09.11.2010, Az. 12 S 1790/10; LG Mainz 27.10.2010, Az. 3 S 1/10

Formularvertraglich kann ein Zuschlag zur Grundmiete für vermieterseits zu erbringende Malerleistungen vereinbart werden. Aber bei späterer Mieterhöhung nach § 558 BGB darf der Vermieter insgesamt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.

 

9. Urteile zur Verjährung

• BGH 19.01.2005, Az. VIII ZR 114/04:

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit Rückerhalt, auch wenn die Ansprüche erst später entstehen.

• BGH 15.03.2006, Az. VIII ZR 123/05

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit dem Rückerhalt – auch wenn der Mietvertrag erst später endet.

• BGH 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07

Der Bereicherungsanspruch des Mieters unterliegt der dreijährigen Regelverjährung.

Umstritten ist der Zeitpunkt des Fristbeginns i. S. v. § 199 BGB (Kenntnis von Anspruchsgrund und Anspruchsgegner). In der Literatur wird vertreten, auf den Zeitpunkt der pressewirksamen Bekanntgabe der jeweils einschlägigen Rechtsprechung in den Medien abzustellen.

• LG Freiburg 15.07.2010, Az. 3 S 102/10

Der bereicherungsrechtliche Anspruch des Mieters gegen den Vermieter unterliegt der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB.

• AG Chemnitz 11.03.2010, Az. 16 C 2997/09, ZMR 2010, 859

Der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB unterliegen nicht nur die Ansprüche des Vermieters, sondern auch die des Mieters auf Kostenerstattung für rechtsgrundlos erbrachte Renovierungsleistungen.

• BGH 31. Januar 2012, Az. VIII ZR 141/11

Ob der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen rechtsgrundlos geleisteter Schönheitsreparaturen der kurzen Frist des § 548 BGB oder der Regelverjährungsfrist unterliegt, bleibt offen. Jedenfalls beginnt der Lauf der Verjährungsfrist spätestens mit Veröffentlichung des einschlägigen Urteils des BGH, das die Unwirksamkeitsgründe für die Formularklausel benennt. (hier: Urteil des BGH vom 23. Juni 2004, VIII ZR 361/03, zum starren Fristenplan – daher Verjährung jedenfalls seit 2008)

• BGH 4. Mai 2011, Az. VIII ZR 195/10

Zur Verjährung des Erstattungsanspruchs eines Mieters für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel: 6-Monatsfrist des § 548 BGB gilt!

• BGH 20. Juni 2012, Az. VIII ZR 12/12

Der Rückforderungsanspruch des Mieters wegen rechtsgrundloser Zahlung einer Abgeltungsquote unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

• BGH 08.11.2017, Az. VIII ZR 13/17

Formularklauseln zur Verlängerung der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB auf 12 Monate sind mit dem wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes nicht in Einklang zu bringen, benachteiligen den Mieter unangemessen und sind daher gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

 

10. Haftung des Verwalters

• Kammergericht Berlin, Urteil vom 13.10.2006, Az. 3 U 3/06

Der Hausverwalter haftet einem Vermieter auf Schadenersatz, wenn er einen Mietvertrag mit einer nach der Rechtsprechung des BGH unwirksamen Schönheitsreparaturklausel abschließt.

 

11. Achtung Neuerung:

• BGH 08.07.2020 Az. VIII ZR 270/18; VIII ZR 163/18

Ist die Mietvertragsklausel unwirksam, gilt das Gesetz, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Damit trifft den Vermieter die Instandhaltungslast.

Wozu der Vermieter konkret verpflichtet ist, bestimmt sich nach dem Zustand, den die Vertragsparteien bei Mietvertragsbeginn als vertragsgemäß vereinbart haben.

Wurde die Wohnung unrenoviert / renovierungsbedürftig überlassen, gilt im Zweifel dieser Zustand als vertragsgemäß.

Fazit ab 2020: Wenn die Wohnung nicht renoviert ist, gilt das als vertragsgemäß. (Ausnahme: Der Mieter hat den Zustand bei Übergabe moniert.) Weder Mieter noch Vermieter sind zur Ausführung von Schönheitsreparaturen während der Mietvertragsdauer verpflichtet, solange keine erhebliche Verschlechterung eintritt. Dann müssen beide sich in die Kosten teilen. Der Zustand bei Übergabe sollte ebenso wie bei Abnahme detailliert dokumentiert werden.

Die Vermietung einer unrenovierten Wohnung kommt jedoch nur in Betracht, wenn die Marktlage eine entsprechende Nachfrage auf Mieterseite zulässt.

 

Noreen Walther
Rechtsanwältin

Stand Januar 2021