Übersicht über die Beendigung von Garagennutzungsverträgen
1. Ausgangslage
Auf dem Gebiet der neuen Bundesländer errichteten die Bürger vor dem 03.10.1990 häufig Garagen auf ihnen nicht gehörenden Grundstücken. Gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB ist eine Baulichkeit, wie z. B. eine Garage, kraft Gesetzes wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks, so dass der Grundstückseigentümer an ihr auch dann Eigentum erwirbt, wenn er sie nicht selbst errichtet hat. Die Anwendung dieses Grundsatzes hätte zu DDR-Zeiten aufgrund des weitverbreiteten Volkseigentums dazu geführt, dass kaum ein Bürger Garagen errichtet, da er damit häufig nur das Volkseigentum gemehrt hätte.
Um dennoch die private Bautätigkeit zu fördern, normierte mit dem Inkrafttreten des Zivilgesetzbuches der DDR (ZGB-DDR) am 01.01.1976 der § 296 Abs. 1 ZGB-DDR, dass der Nutzer ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein durch die Errichtung der Garage das Eigentum an dieser erwirbt und die Garage wie eine bewegliche Sache im Rechtsverkehr behandelt wurde. Zudem wurde ein eigener Vertragstyp geschaffen, der das Rechtsverhältnis zwischen dem Grundstücks- und dem Garageneigentümer regelte: der Nutzungsvertrag nach §§ 312 – 315 ZGB-DDR.
Mit dem 03.10.1990 stellte sich das Problem, dass zukünftig wieder eine einheitliche eigentumsrechtliche Behandlung dieser Garagen herbeigeführt werden muss. Eine übergangslose Anwendung des BGB auf diese Garagen hätte jedoch zu einer umfänglichen Enteignung von Nutzern in den neuen Bundesländern geführt. Daher bestimmt Art. 231 § 5 Abs. 1 EGBGB, dass das selbständige Eigentum an den Baulichkeiten fortbestehen bleibt. Wird das Grundstück jedoch nach dem 31.12.2000 übertragen, so erlischt das selbständige Gebäudeeigentum, wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Dennoch stellt sich auch für die Grundstücke, die nicht an einen anderen übertragen werden, das Problem, dass perspektivisch wieder eine einheitliche Rechtsordnung hergestellt werden muss. Dazu trat 1995 das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) in Kraft.
2. Beendigungsmöglichkeiten
Der § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG bestimmt, dass auf die Nutzungsverträge nach dem ZGB-DDR grundsätzlich die Regelungen über Miet- und Pachtverträge Anwendung finden, soweit das SchuldRAnpG keine besonderen Regelungen enthält. Besondere Regelungen sind hinsichtlich des Kündigungsrechts des Grundstückseigentümers und den Folgen der Beendigung des Vertrages getroffen worden.
2.1. Einvernehmliche Beendigung
Eine einvernehmliche Vertragsbeendigung durch Abschluss eines Aufhebungsvertrages ist selbstverständlich jederzeit möglich. Ein entsprechendes Muster finden Sie in unserem Servicebereich.
2.2. Beendigung durch Fristablauf
Ist der Nutzungsvertrag zeitlich befristet abgeschlossen worden, endet er mit dem vertraglich bestimmten Zeitpunkt.
2.3. Beendigung durch Kündigung des Nutzers
Das SchuldRAnpG soll dem Schutz des Nutzers dienen, der im Vertrauen auf den Fortbestand seines Eigentums die Garage errichtet hat. Daher beschränkt das SchuldRAnpG sein Recht zur ordentlichen Kündigung nicht. Dieses richtet sich ebenfalls nach den Vorschriften des BGB. Daneben besteht für den Nutzer selbstverständlich die Möglichkeit, den Vertrag außerordentlich zu kündigen, soweit die Gründe dafür vorliegen.
2.4. Beendigung durch Kündigung des Grundstückseigentümers
Auch der Grundstückseigentümer kann eine außerordentliche Kündigung nach dem BGB aussprechen, wenn die Voraussetzungen dafür vorliegen.
Das ordentliche Kündigungsrecht des Grundstückseigentümers jedoch war und ist z. T. noch durch das SchuldRAnpG eingeschränkt.
Gemäß § 23 Abs. 1 SchuldRAnpG war dessen Recht zur ordentlichen Kündigung bis 31.12.1999 gänzlich ausgeschlossen. Danach unterlagen „bebaute Erholungsgrundstücke“ noch bis zum 03.10.2015 Kündigungsbeschränkungen. Zudem genießen Nutzer, die am 03.10.1990 das 60. Lebensjahr vollendet hatten, Kündigungsschutz. Für sog. Garagengrundstücke endete der Kündigungsschutz gemäß § 23 Abs. 6 SchuldRAnpG bereits am 31.12.2002, so dass auch der Grundstückseigentümer diese Verträge nach den allgemeinen Regelungen des BGB beenden kann.
3. Folgen der Vertragsbeendigung
Gemäß dem Verweis in § 6 Abs. 1 SchuldRAnpG auf die Miet- und Pachtvorschriften des BGB gilt auch für die Nutzungsverträge grundsätzlich die Regelung des § 546 Abs. 1 BGB, wonach der Nutzer nach Beendigung des Vertrages das Grundstück in beräumten Zustand herauszugeben hat. Damit wäre der Nutzer verpflichtet, die in seinem Eigentum stehende Garage zu entfernen.
3.1. Was passiert mit der Garage bis zum Vertragsende?
Nach § 12 Abs. 4 SchuldRAnpG hat der Nutzer das Recht zur Wegnahme der Garage; schließlich steht sie bis zur Beendigung des Vertrages in seinem Eigentum. Nach Vertragsbeendigung ist er jedoch – in Abweichung zu § 546 Abs. 1 BGB – nicht verpflichtet, diese zu beseitigen. Diese Regelung gilt noch bis zum 31.12.2022.
3.2. Was passiert mit der Garage zum Vertragsende?
Belässt der Nutzer die Garage auf dem Grundstück, bestimmt § 11 SchuldRAnpG, dass sie mit Vertragsbeendigung wesentlicher Bestandteil des Grundstückes wird und damit in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergeht. Rechte Dritter an der Garage erlöschen. Damit wird bei Vertragsbeendigung die Rechtslage nach dem BGB wiederhergestellt.
3.3. Was passiert mit der Garage nach Vertragsbeendigung?
Der Grundstückseigentümer kann die Garage nun, da sie in seinem Eigentum steht, selbst nutzen oder vermieten. Für einen solchen Garagenmietvertrag finden Sie in unserem Servicebereich ein entsprechendes Muster.
Dem Grundstückseigentümer steht es jedoch auch frei, die Garage zu beseitigen. Erfolgt der Abriss innerhalb eines Jahres nach Vertragsbeendigung und hat der Grundstückseigentümer dies dem Nutzer entsprechend angezeigt, kann er den Nutzer zur Hälfte an den Abrisskosten beteiligen, § 15 SchuldRAnpG. Auch diese Regelung gilt noch bis zum 31.12.2022.
3.4. Entschädigung für den Eigentumsverlust an der Garage
Im Ausgleich für den Eigentumsverlust bestimmt § 12 Abs. 1 SchuldRAnpG, dass der Nutzer für diesen Rechtsverlust entschädigt werden muss, wenn entweder der Nutzer selbst den Vertrag wirksam außerordentlich oder der Grundstückseigentümer ordentlich gekündigt hat. Hinsichtlich der Höhe regelt der § 12 Abs. 3 SchuldRAnpG, dass eine Entschädigung zu zahlen ist, soweit der Verkehrswert des Grundstücks durch die Garage im Zeitpunkt der Rückgabe erhöht ist. Dieser Entschädigungsanspruch entsteht mit Rückgabe des Grundstücks und verjährt in drei Jahren.
Zur Berechnung der Entschädigungszahlung wird der Bodenrichtwert herangezogen. Der Betrag, um den er sich durch die Errichtung der Garage erhöht hat, wird mit der Grundstücksfläche multipliziert. Daneben kommen grundsätzlich Wertersatzansprüche des Nutzers in Betracht, die in der Praxis aber regelmäßig ausscheiden, weil die Voraussetzungen dafür nicht vorliegen.
Stand 2020
